房产税事:房产脱售方式关系大

房地产脱售可以被视为一门生意，也可视为长期投资。两者之间，在投资者的角度可能没多大差别，因为重点都是在赚钱；但在税务的角度，你可能因为两者之间的区分混乱，最终必须多付税金。因此，脱售房地产而获利，一定得小心处理。

若个人房地产的脱售被视为一门生意，那么房地产就是生意的货品，从货品（房地产）买卖中赚取的盈利将被税收局征收0%至26%的所得税。
另一方面，如果脱售房地产被视为长期投资，那么从中所获得的盈利则可能被课征10%或15%的产业盈利税，甚至是免税。
把房地产脱售区分为长期投资，还是生意货品，是非常重要的，但是却不容易做到。
至今为止，并没有单一或统一的指引来区分它们，只能依赖分析交易周遭种种的因素和情况。
有几项指引，有助于个人分辨房地产交易属于生意还是长期投资。
省税小秘诀
纳税人买进多家房子并在2年内卖出，他一般上会被税收局视为是在从事房地买卖生意，而向他所获取的盈利课征0%至26%的所得税（Income Tax）。
不过，若是以下情况，他可以辩护自己并非从事房地产买卖生意。
这么一来，卖出产业所赚取的盈利，将会被当作是长期投资，而被课征产业盈利税或是当作资本获利（Capital Gain）：（a）持有房地产4年或以上；（b）确保从房地产获得租金收入；（c）利用存款支付房地产购买价格的至少20%。
有关房地产买卖的文件记录务必保存至少7年，供日后作为证明。
分辨生意或长期投资
1.头期和贷款期限个人必须在购买房地产时，将购买房地产的意图明确化。为了证明房地产是用作长期投资，个人在购买该房地产时，一般上须支付至少20%的首期钱，而余额则以长期（5年以上）的贷款来支付。而且，个人还得能够证明他是有能力长期投资该房地产。换言之，他得证明自己有能力每月偿还该房贷及利息。
另一方面，若个人是利用透支，高幅度地借贷来购买房地产，如：90%购买房地产的资金来自贷款，并且在两年内将房产卖出。税收局则有可能将这项交易视为一门生意，当中的盈利被征收所得税。
2.有无收租？
一般上，个人将购入的房地产出租，就能加强有关房地产确实是用作长期投资的论点。因为有关房地产会每月给与租金收入，即稳定的收入来源，作为投资该房地产的回报。
3.房地产持有期作为长期投资，房地产可以给予资本升值。我国房屋一般7年后会升值100%，届时脱售可获一倍资本升值。因此，房地产一般上须被持有至少4年以上，才能证明它属于长期投资。
当然，若是房地产业持有期少过4年，却因为不得已的原因，如：资金短缺而必须急于脱售，并因此而获利，该盈利是属于资本获利，不会被征税。
4.脱售房地的频密度在2至3年期间不断进行房地产买卖活动，例如：在1年内卖出2间产业、在2年内卖出2至5间产业，一般都会被视为在做生意，因此所赚取的盈利必须缴所得税。
当然，个人是否有能力长期持有房地产也会是一个考量，而不会单看脱售房地产的频率，来决定一项房地产交易属长期投资，还是一门生意。
5.会计记录证明若个人要购买房地产作为长期投资，以获得租金收入或是资本升值，那么该房地产业必须在生意资产表上，被列为固定资产，而不是列为流动资产或是货品。