Monday, March 25, 2013
Wednesday, March 6, 2013
Be forewarned: Do not sign your rights away
By CHANG KIM LOONG
“THE developer says I must sign the letter to collect the keys.”
How often do we hear that from house buyers? Too often. How often do house buyers know what to do when faced with such dilemma when taking vacant possession? Not often enough. Do you know the entire content of the letter that you are asked to sign? Not really. Are the content too confusing and legalistic? Ehh Conclusion: Guess there is too much pride to admit that they are ignorant. The worst affected ones are the nave and unwary first-time house buyers.
When completion of a house is delayed, the developer must pay compensation or liquidated damages, commonly referred to as LAD (liquidated ascertained damages) to the house buyer. This LAD is calculated at 10% per annum on the purchase price for the period of delay in handing over the house.
Developers (unscrupulous ones) are known to have resorted to various ways and means to avoid paying LAD and these include misleading house buyers into signing waiver letters before handing over the keys to the house buyers. Some even resort to refusing to hand over the house keys unless the house buyers sign such waiver letters. What are house buyers to do?
First of all, house buyers must know their rights, benefits and entitlement. Secondly, they must not sign their rights away.
The developer must hand over the keys to the house buyers when the house is completed and ready for delivery of vacant possession. Buyers will be asked to sign a letter when collecting their keys. What house buyers must know is that this letter for collection of keys should contain nothing more than an acknowledgement by the buyer that he has collected the keys and a confirmation as to how many sets of keys are given. This letter must not contain any terms or conditions that the buyer waives LAD or other rights, benefits and entitlement under the sale and purchase agreement (SPA) or that the buyer will not make any claim whatsoever against the developer.
HD Act and its governing regulations
Under the Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 (HDR) [which are regulations made under the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (HDA)], the sale and purchase agreement (SPA) for any housing accommodation sold by a housing developer must be in the format prescribed under the HDR. This SPA, unlike any other contract of sale, contains provisions which cannot be changed at all unless such changes have been sanctioned by the Controller of Housing at the Housing and Local Government Ministry (MOH). In other words, this SPA is a statutory contract and all the provisions in this SPA are statutory requirements which must be strictly complied with.
One of the provisions of the SPA gives the house buyer a right to be paid LAD immediately by the developer in the event of delay in the completion of the housing accommodation. It is found in Clause 22(2) of Schedule G and the corresponding Clause 25(2) of Schedule H – Sale & Purchase Agreement.
Can this statutory right be waived by the house buyer? According to the Federal Court, the answer lies in the overall purpose of the legislations and whether this purpose would be defeated by permitting waiver and contracting out.
There is no shortage of cases whereby the Courts of Law have decided that the housing legislations are a social legislation, the main purpose of which is to protect the interest of house buyers. And, according to the Federal Court, the protection given to house buyers under the HDA and HDR is not just a private right but a matter of public interest. Such court decisions have even received affirmation and endorsement by Parliament in 2007 when it amended the long title to the HDA to read as “An Act to provide for … the protection of the interest of purchasers… ”
If statutory rights given to house buyers could be waived by them individually, surely the good and commendable intention of parliament to provide the much-needed protection for house buyers (and indeed the whole purpose of the housing legislations) would be defeated and eroded.
The conclusion is therefore clear and simple. Waiver letters are not worth the paper they are written on. They cannot be held against the house buyers and must be declared null and void. Developers must be made to stop trying to wriggle their way out of paying LAD. They must accept that the only way they can escape liability to pay LAD is for them to secure a certificate from the Controller of Housing extending the delivery date.
Word of caution
House buyers are strongly cautioned not to sign waiver letters to avoid possible undesired delay(s) or outcome in their claims and unnecessary legal battles with unscrupulous developers who will raise whatever issues possible to avoid or simply delay the legitimate claims from the house buyers.
“But what can I do if the letter contains a waiver? I don’t have a choice. I want my keys and the developer says I must sign then only can give me the keys.”
Sign “Under Protest” is one way. The house buyer can write a note on the letter that he does not agree to waive LAD, or that he does not agree to waive his rights, or that it is “Without Prejudice” to his/ her rights under the SPA. Alternatively, he can delete the offending words or sentences.
If the developer refuses to give the keys unless the house buyer signs without adding or deleting anything from the letter, the house buyer are constrained to sign and collect the keys but should immediately after that write to the developer to state that he was not given a choice but was “arm-twisted” and that he does not agree to waive LAD or other rights. A complaint should be immediately lodged with the Enforcement Division of the Housing Ministry (www.kpkt.gov.my ) and a claim can be filed at the Housing Tribunal, both of which should be done expeditiously.
Tribunal for Home Buyer Claims: www.kpkt.gov.my Portal TTPR)
The Tribunal for Home Buyer Claims, commonly known as the Housing Tribunal, is empowered to deal with house buyers’ claims against developers and can give awards up to RM50,000. Its awards can be enforced against developers just like a judgment from a Court of Law. In addition, non-compliance of its awards is an offence and the defiant developer can be prosecuted.
Even though its head office is in Putrajaya, the Housing Tribunal has branches in Johor Baru, Seberang Prai as well as Kuala Terengganu. It conducts court hearings, not just in Putrajaya and its branches, but also many other localities for the convenience of house buyers. The filing fee is RM10 and no lawyers are required. It has been set up for the benefit of house buyers. It is cheap, fast and easy, so make use of it.
Even though I take the view that a waiver of rights and benefits under the SPA by any house buyer is void and cannot be enforced, house buyers are strongly advised to avoid signing any such waiver letter to avoid undesired outcome to their claims.
House buyers are cautioned to exercise prudence when dealing with such shrewd and unscrupulous housing developers who have no principles. Avoid buying property from those developers who have such unprincipled track record.
Chang Kim Loong is the honorary secretary-general of the National House Buyers Association (www.hba.org.my), a non-profit, non-governmental organisation manned by volunteers. He is also a councillor at the Municipal Council of Subang Jaya.
Saturday, March 2, 2013
Sunday, February 3, 2013
迎合消費需求 挑洗還原才出售
在凡事講求效率的時代，人們或許以速度贏得時間，卻可能因此對健康造成傷害。在燕窩這個養生保健的行業，燕窩加工業者一旦昧著良心，以化學藥物處理燕窩，可能對消費者的健康造成負面影響。無論是洞燕或是屋燕，採下的燕窩難免都會沾有羽毛或是其他雜質，通過收購商轉手到燕窩工廠后，就要設法剔除這些雜質；任何細微的羽毛殘留在燕窩上，都會影響它的價值，促使一些無良燕窩加工業者使用雙氧水進行漂白，遮掩有關缺陷，完全不顧消費人的健康。
余仁生的董事經理駱榮富表示，該公司絕不允許這樣的事情發生，因此他特別花時間到東馬的砂拉越視察，最終挑選了一間符合公司標準，以及顧及消費人健康利益的燕窩加工廠。或許你會問：燕窩需要加工嗎？把羽毛挑出來有什么難？實際上，挑燕毛極考眼力，若是上等的金絲燕窩，毛量極少，才可能無需經過加工處理，否則加工是必然步驟。
更加令人難以想像的是：所謂的加工，是將完整的燕窩撕成條狀，然后再利用鑄模將它還原為燕盞形狀，經過這種“置之死地而后生”的程序后，才推出市場銷售。“當我拿到大大小小帶有燕毛的燕窩時，我真的不知道如何下手讓它變成一個干淨的燕窩，直到看到燕窩工廠的作業程序，才知道燕窩必須以技術性手法撕成燕條，才有可能仔細地去除燕毛。”駱榮福恍然大悟后，讓他更加謹慎挑選適當的燕窩加工廠。
在消費者認定燕窩必須是巢狀的心理下，燕窩加工廠就肩負著將撕成條狀的燕窩還原的責任，如此一來，才有銷售保證。駱榮富說：“雖然燕條就是燕窩，但卻沒有太高的銷售價值，這是由于消費者看不慣的緣故，有一些人還不相信燕條來自燕窩呢！”為了讓消費者看到“貨真價實”而又健康衛生的燕窩，燕窩加工廠就擔起這個不簡單任務。從採下的燕窩送進工廠開始，一直到完成燕窩包裝待售，整個過程需要耗時 3天時間。
首先，送到工廠的燕窩需要加以浸泡和反覆沖洗，然后加入熱水放置 4個小時，讓燕窩膨脹至一定程度（俗稱發頭），再讓員工修剪燕角。接著就是考驗員工技術的一關：他們需要依據燕窩的膠合物燕條（燕窩內的條紋）的形狀，一一小心撕開，如果不慎弄斷燕條，就無法再以較好的價條出售。此時，一些淺色燕條中若有顯而易見的黑燕條，就必須將之抽取出來另外處理，然后就開始清除羽毛。
長羽毛取走后，剩下的細毛才是“戲肉”。員工真正的考驗就在這里，他們必須仔細挑走細毛，這個過程需要耗費極長時間。員工的工錢，是根據挑除細毛的技巧和速度來衡量。這是一個技術、眼力與耐力結合的工作，在這個過程中缺一不可。工作至此，只是告一段落。這些處理過的燕條還要經過沖洗，之后重新篩選，撿出確實可以使用的燕條，把它們裝在一個網狀的袋子，高掛 3個小時滴干水份后才取下。
這個時候，員工就取出燕窩狀的鑄模，將潮濕的燕條逐一擺放，堆砌成才採下的燕窩形狀，還原它本來的面目，然后放入特制的網狀托盤。最后，員工將網狀托盤上的燕窩鑄模一起放進特制的干爐內，經過12個小時風干后，就可以取出進行包裝工作。燕窩的體積只有一個手掌般大小，但在被消費者購買與享用之前，它經歷了化整為零和化零為整的過程。除了養燕者之外，燕窩加工廠成了另外一個關鍵角色，因為經過處理后，消費者才能買到干淨和有營養價值的燕窩。
燕窩是健康補品，但在進入加工處理這個階段時，一些工廠會使用化學原料漂白燕毛，消費者食用后可能會出現不適情況，所以不得不提高警惕。以保健養生為主的健康補品，一旦摻了化學原料，補身變傷身，多令人憂慮！一些廠家為剔除細微或脫不去的燕毛和雜質，使用雙氧水點去有關污跡，肉眼看上去是一個干淨的燕窩，實際上化學物質已殘留在燕窩上。
駱榮富表示，燕窩行業是良心事業，因此他們非常重視燕窩的加工過程，除了仔細觀察工廠的里里外外，縱然是已圈定的人選，之后還是不時突擊檢查，以確保工廠沒有使用化學物品；甚至還在收到完成加工的燕窩后，再送到實驗室進行檢驗，確保燕窩毫無問題。
“進入實驗室檢查后，若發現燕窩存有化學物質，我們就會要求退貨。如此嚴格的行動多多少少會得罪一些供應商或工廠，但這並不是我們挑剔，而是職業責任。將來我們可能會吃下這些燕窩，現在不嚴謹一些，自己也會受害呀！”縱然嚴格管制可能惹來批評，但駱榮福始終堅持這樣的把關方式。
無論是在印尼或是東馬，使用化學物質去遮掩細毛的手法仍處于灰色地帶，有關當局並未對此作出適合管制，這造成一些工廠為了盈利和節省時間，采用這種罔顧消費人健康的加工手法，此舉可能對這個行業造成一定影響。
“因此，我們到工廠去視察時，都會非常仔細觀看廠內廠外，縱然有些廠家強調他們並沒有使用化學藥品，當你獨自在廠外四週檢查時，還是會發現化學原料桶的蹤跡。”駱榮富無法忍受與這樣的廠家合作，因此多會深入考察廠家的可信度。人心不足蛇吞象，何況燕窩業是一個盈利的行業。養燕、加工和燕窩零售都是商機，一旦業者沒有以良心看待這項事業，出現害群之馬在所難免。
東南亞這一帶的燕窩工廠，以印尼和東馬為主。為何只聽見西馬養燕業蓬勃發展，卻未聞有燕窩加工廠設立呢？追根究底，主要原因不外是經濟效益上的考量。余仁生在西馬有自己的燕窩加工廠合作伙伴，該公司的基地設在西馬，卻在東馬進行燕窩加工，由他們道出箇中原因，最為恰當不過。“由于東馬在地理環境和經濟消費方面都低于西馬，加上毗鄰印尼的加里曼丹，業者能以低于西馬的薪金雇請員工，減低成本上的負擔。”駱富榮分析該公司不在西馬設廠，或尋找加工廠合作的原因。
除了經濟方面的考量之外，剔除燕窩上的燕毛相當考眼力，一般上年紀較輕的人比較能夠辦到；東馬的工廠多數聘請年輕人，可以解決這方面的問題。能以較低的薪資聘請眼力較好的工人，燕窩加工廠又有什么理由不在東馬設廠呢？在東馬的砂拉越，當地人除了參與燕窩加工廠的工作外，該區原住民亦直接參與採燕工作，山洞裡的燕窩都是由他們親自採下，外來人一點都碰不得。
住有燕子的洞窟已是“私人產業”，採集洞內燕窩的權力已獲得當地政府授權，那些原本居住在洞穴的原住民可以世世代代採集洞內的燕窩，外人不能直接進入山洞。據悉，僅是著名的尼亞（Niah）洞，就有百多個洞主，至于其他一些山洞，每一個洞可能就有好幾個洞主，各自吊滿了竹竿，楚河漢界劃分清楚。
別以為這些居住在山洞的人智慧不高，對于養家活口的飯碗，他們可是非常精明。曾經有一些香港人到這些山洞請原住民採燕，可能由于誠意不足或未能良好溝通，只能獲得一些次等燕窩。原住民雖然不懂如何煮食燕窩，但並非不識貨，知道燕窩有不俗的營養價值。一旦採集到一些外表厚實干淨的燕窩，就干脆放進嘴里生吃，“好料”就這樣即刻進了他們的肚子。
洞中採燕並不簡單，原住民需要攀爬到極高處去採燕，這樣拿生命來拼搏的事業，豈能不認真看待？篤信神靈的他們會在採燕之前，以自己獨特的儀式與神明溝通，祈請山靈不要從中作梗，讓採燕工作順利完成。
余仁生的董事經理駱榮富表示，該公司絕不允許這樣的事情發生，因此他特別花時間到東馬的砂拉越視察，最終挑選了一間符合公司標準，以及顧及消費人健康利益的燕窩加工廠。或許你會問：燕窩需要加工嗎？把羽毛挑出來有什么難？實際上，挑燕毛極考眼力，若是上等的金絲燕窩，毛量極少，才可能無需經過加工處理，否則加工是必然步驟。
更加令人難以想像的是：所謂的加工，是將完整的燕窩撕成條狀，然后再利用鑄模將它還原為燕盞形狀，經過這種“置之死地而后生”的程序后，才推出市場銷售。“當我拿到大大小小帶有燕毛的燕窩時，我真的不知道如何下手讓它變成一個干淨的燕窩，直到看到燕窩工廠的作業程序，才知道燕窩必須以技術性手法撕成燕條，才有可能仔細地去除燕毛。”駱榮福恍然大悟后，讓他更加謹慎挑選適當的燕窩加工廠。
在消費者認定燕窩必須是巢狀的心理下，燕窩加工廠就肩負著將撕成條狀的燕窩還原的責任，如此一來，才有銷售保證。駱榮富說：“雖然燕條就是燕窩，但卻沒有太高的銷售價值，這是由于消費者看不慣的緣故，有一些人還不相信燕條來自燕窩呢！”為了讓消費者看到“貨真價實”而又健康衛生的燕窩，燕窩加工廠就擔起這個不簡單任務。從採下的燕窩送進工廠開始，一直到完成燕窩包裝待售，整個過程需要耗時 3天時間。
首先，送到工廠的燕窩需要加以浸泡和反覆沖洗，然后加入熱水放置 4個小時，讓燕窩膨脹至一定程度（俗稱發頭），再讓員工修剪燕角。接著就是考驗員工技術的一關：他們需要依據燕窩的膠合物燕條（燕窩內的條紋）的形狀，一一小心撕開，如果不慎弄斷燕條，就無法再以較好的價條出售。此時，一些淺色燕條中若有顯而易見的黑燕條，就必須將之抽取出來另外處理，然后就開始清除羽毛。
長羽毛取走后，剩下的細毛才是“戲肉”。員工真正的考驗就在這里，他們必須仔細挑走細毛，這個過程需要耗費極長時間。員工的工錢，是根據挑除細毛的技巧和速度來衡量。這是一個技術、眼力與耐力結合的工作，在這個過程中缺一不可。工作至此，只是告一段落。這些處理過的燕條還要經過沖洗，之后重新篩選，撿出確實可以使用的燕條，把它們裝在一個網狀的袋子，高掛 3個小時滴干水份后才取下。
這個時候，員工就取出燕窩狀的鑄模，將潮濕的燕條逐一擺放，堆砌成才採下的燕窩形狀，還原它本來的面目，然后放入特制的網狀托盤。最后，員工將網狀托盤上的燕窩鑄模一起放進特制的干爐內，經過12個小時風干后，就可以取出進行包裝工作。燕窩的體積只有一個手掌般大小，但在被消費者購買與享用之前，它經歷了化整為零和化零為整的過程。除了養燕者之外，燕窩加工廠成了另外一個關鍵角色，因為經過處理后，消費者才能買到干淨和有營養價值的燕窩。
燕窩是健康補品，但在進入加工處理這個階段時，一些工廠會使用化學原料漂白燕毛，消費者食用后可能會出現不適情況，所以不得不提高警惕。以保健養生為主的健康補品，一旦摻了化學原料，補身變傷身，多令人憂慮！一些廠家為剔除細微或脫不去的燕毛和雜質，使用雙氧水點去有關污跡，肉眼看上去是一個干淨的燕窩，實際上化學物質已殘留在燕窩上。
駱榮富表示，燕窩行業是良心事業，因此他們非常重視燕窩的加工過程，除了仔細觀察工廠的里里外外，縱然是已圈定的人選，之后還是不時突擊檢查，以確保工廠沒有使用化學物品；甚至還在收到完成加工的燕窩后，再送到實驗室進行檢驗，確保燕窩毫無問題。
“進入實驗室檢查后，若發現燕窩存有化學物質，我們就會要求退貨。如此嚴格的行動多多少少會得罪一些供應商或工廠，但這並不是我們挑剔，而是職業責任。將來我們可能會吃下這些燕窩，現在不嚴謹一些，自己也會受害呀！”縱然嚴格管制可能惹來批評，但駱榮福始終堅持這樣的把關方式。
無論是在印尼或是東馬，使用化學物質去遮掩細毛的手法仍處于灰色地帶，有關當局並未對此作出適合管制，這造成一些工廠為了盈利和節省時間，采用這種罔顧消費人健康的加工手法，此舉可能對這個行業造成一定影響。
“因此，我們到工廠去視察時，都會非常仔細觀看廠內廠外，縱然有些廠家強調他們並沒有使用化學藥品，當你獨自在廠外四週檢查時，還是會發現化學原料桶的蹤跡。”駱榮富無法忍受與這樣的廠家合作，因此多會深入考察廠家的可信度。人心不足蛇吞象，何況燕窩業是一個盈利的行業。養燕、加工和燕窩零售都是商機，一旦業者沒有以良心看待這項事業，出現害群之馬在所難免。
東南亞這一帶的燕窩工廠，以印尼和東馬為主。為何只聽見西馬養燕業蓬勃發展，卻未聞有燕窩加工廠設立呢？追根究底，主要原因不外是經濟效益上的考量。余仁生在西馬有自己的燕窩加工廠合作伙伴，該公司的基地設在西馬，卻在東馬進行燕窩加工，由他們道出箇中原因，最為恰當不過。“由于東馬在地理環境和經濟消費方面都低于西馬，加上毗鄰印尼的加里曼丹，業者能以低于西馬的薪金雇請員工，減低成本上的負擔。”駱富榮分析該公司不在西馬設廠，或尋找加工廠合作的原因。
除了經濟方面的考量之外，剔除燕窩上的燕毛相當考眼力，一般上年紀較輕的人比較能夠辦到；東馬的工廠多數聘請年輕人，可以解決這方面的問題。能以較低的薪資聘請眼力較好的工人，燕窩加工廠又有什么理由不在東馬設廠呢？在東馬的砂拉越，當地人除了參與燕窩加工廠的工作外，該區原住民亦直接參與採燕工作，山洞裡的燕窩都是由他們親自採下，外來人一點都碰不得。
住有燕子的洞窟已是“私人產業”，採集洞內燕窩的權力已獲得當地政府授權，那些原本居住在洞穴的原住民可以世世代代採集洞內的燕窩，外人不能直接進入山洞。據悉，僅是著名的尼亞（Niah）洞，就有百多個洞主，至于其他一些山洞，每一個洞可能就有好幾個洞主，各自吊滿了竹竿，楚河漢界劃分清楚。
別以為這些居住在山洞的人智慧不高，對于養家活口的飯碗，他們可是非常精明。曾經有一些香港人到這些山洞請原住民採燕，可能由于誠意不足或未能良好溝通，只能獲得一些次等燕窩。原住民雖然不懂如何煮食燕窩，但並非不識貨，知道燕窩有不俗的營養價值。一旦採集到一些外表厚實干淨的燕窩，就干脆放進嘴里生吃，“好料”就這樣即刻進了他們的肚子。
洞中採燕並不簡單，原住民需要攀爬到極高處去採燕，這樣拿生命來拼搏的事業，豈能不認真看待？篤信神靈的他們會在採燕之前，以自己獨特的儀式與神明溝通，祈請山靈不要從中作梗，讓採燕工作順利完成。
Wednesday, August 8, 2012
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